PROPERTI INVESTASI

PROPERTI INVESTASI

Menurut PSAK 13 (revisi 2007), properti investasi adalah properti (Tanah atau bangunan atau bagaian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee / penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rentasl atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya tidak untuk:

1. Digunakan dalam produksi atau npenyediaan barang atau jsa atau unutk tujuan              administratif;atau

2. Dijual dalam kegiatan usaha Sehari-hari.

Dalam PSAK 13 juga diberikan definisi mengenai properti yang digunakan sendiri (owner occupied property), yaitu properti yang dikuasai (Oleh pemilik atau lesse melalui sewa pembiayaan) untuk digunakkan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk tujuan administratif. Perbedaan utama antara properti investasi dan propertis yang digunakan sendiri adalah properti investasi menghasilkan arus kas yang sebagian besar independen aset tetap.

Berdasarkan penjelasan diatas dapat dilihat beberapa perbedaan antara aset tetap dan properti investasi, yaitu properti investasi harus berbentuk properti (yaitu tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) dan digunakan untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai. Sebagai contoh, jika suatu entitas membeli sebidang tanah. Pernyataannya diklasifikasikan sebagai aset tetap atau properti investasi? Klasifikiasinya tergantung darin tujuan entitas dalam mmperoleh tana tersebut, Apabila tanah tersebut digunakkan dalam kegiatan operasional (misalnya di atas tabah akan dibangun gedung yang diunakan sebagai  kantor perusahaan) maka tanah tersebut merupakan aset tetap.

Namun, apabilah tanah tersebut tidak digunakan dalam kegiatan operasional, tetapi dengan tujuan akan dijual kembali dimasa depan karena prusahaan memiliki keyakinan harga tanah tersebut akan terus mengalami kenaikan nilai,maka tanah tersebut merupakan properti investasi.                                                                                                                                                                                        Berikut adalah beberapa contoh dari properti investasi.

1. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pdek dalam kegiatn usaha sehari-hari.

2. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaanya di masa depan belum di tentukan.

 3.  Bangunan yang dimiliki oleh entitas ( atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaaan )  dan disewakan kepada pihak lain melalui  satu atau lebih sewa operasi.

4.   Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satua atau lebih sewa operasi.

Sedangkan contoh aset yang bukan merupakan properti investasi adalah sebagai berikut :

1.      Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan untuk dijual.Contoh proerti yang diperoleh secara ekslusuif denagn maksud untuk dijual dalam waktu dekat atau untuk pengembangan dan di jual kembali.

2.      Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga.

3.      Properti yang digunakan sendiri.ini merupakan aset tetap

4.      Properti dalam proses konstruksi atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.PSAK 16 aset tetap berlaku untuk properti tersebut hingga proses pembangunan atau pengembangan selesai.

5.      Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.

Apabila bagian properti tersebut dapat di jual secara terpisah atau dapat disewakan kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan, maka entitas harus mencatat kedua baagian itu secara terpisah, yaitu bagian pertama sebagai investasi dan bagian kedua sebagai aset tetap. Namun jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka klasifikasi properti tersebut ditentukan oleh bagian yang jumlahnya signifikan. Misalkan, bagian yang digunakakn dalam proses produksi atau persediaan barang-barang  atau jasa atau untuk tujuan administratif tidak signifikan, maka seluruh properti di klasifikasikan sebagai properti investasi.

   Dalam beberapa kasus lainnya , entitas dapat menyediakan tambahan jasa kepada para penghuni properti yang dimilikinya. Apabila jasa tersebut tidak signifikan terhadap keseluran perjanjian (Arrangement), maka entitas memperlakukan properti tersebut sebagai properti investasi. Contohnya adalah ketika pemilik bangunan suatu kantor menyediakan jasa keamanan dan pemeliharaan bangunan kepada penyewa yang menghuni bangunan. Jasa keamanan dan pemeliharaan gedung bukanlah jumlah yang signifikan dibandingkan uang sewa yang dibayarkan penghuni bangunan.

Namum dalam kasus yang lain, jasa yang disediakan tersebut dapat bernilai cukup signifikan. Sebagai contoh, apabila ntitas memiliki dan memngelola hotel, dan apabila jasa yang diberikan kepada para tamu hotel merupakan dibayar oleh tamu hotel, maka properti tersebut termasuk properti yang digunakan sendiridan bukan properti investasi.

Sebagai contoh, PT. Global dan anak perusahaannya memiliki propertis sebagai berikut :

1.      Tanah yang dimiliki PT Global, yang diibeli dengan tujuan untuk dijual kembali apabila harganya meningkat.

2.      Bangunan kosong milik PT Global dan disewakan sebagai operasi.

3.      Properti yang dimiliki oleh PT Duta, anak perusahhan PT Global ( yang merupakan perusahhan real estat), yang akan dijual perusahhan sebagai dari aktivitas bisnisnya.

4.      Properti PT Global yang digunakan dalam proses produksi.

5.      Hotel yang dimiliki oleh PT Royal, anak perusahhan PT Global lainnya, dan PT Royal

Memiliki jasa keamanan untuk barang milik tamu hotel.

Properti nomor 1 dan 2 termasuk ke dalam properti investasi. Properti nomor 5 juga merupakan properti investasi apabila jasa keamanan untuk barang milik tamu hotel merupakan komponen yang signifikan. Properti nomor 3 merupakan persediaan (sesuai PSAK 14 persediaan) dan properti nomor 4 merupakan aset tetap (PSAK 16 Aset tetap).

Pengakuan

Biaya perolehan investasi harus diakui sebagai asat jika dan hanya jika:

1.      Besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan mengalir ke entitas; dan

2.      Biaya perolehan aset dapat diukur secara andal.

Pengukuran awal

Pada saat pengukuran awal, properti investasi yang memenuhi kualifikasi unutk diakui sebagai aset harus diukur sebesar biaya perolehan. Biaya perolehan teresebut meliputi harga pembelian dan seriap pengeluaran yang dapat diatribusikan sacara langsung. Pengeluaran yaang dapat diatribusukan secara langsung termasuk, biaya jasa hukum, pajak penjualan, dan biaya transaksi lainnya.

Jika entitas  properti investasi dengan cara kredit dan pembayaraan untuk aset melampaui jangka waktu kredit normal maka perbedaan antara total pembayaraan dengan nilai tunainya diakui sebagai beban bunga selama  periode kredit (kecuali memenuhi kriteria untuk dikapitulasi sesuai PSAK 26 Biaya Pinjaman)

            Perolehan properti investasi juga melalui pertukaran aset nonmonoter atau   kombinasi aset moneter dan nonmonoter.Jika diperoleh melalui pertukaraan maka biaya perolehan diukur pada nilai wajar kecuali

  1 .transaksi pertukaran tidak memiliki substansi komersial atau

  2.nilai wajar dari aset yang diterima dan diserahkan tidak dapat diukur secara andal .

Jika aset yang diperoleh tersebut tidak dapat diukur dengan nilai wajar. Maka biaya perolehan properti investasi diukur dengan jumlah tercatat dari aset yang diserahkan.

Pengukuran Setelah Perolehan

Entitas harus memiliki nilai model wajaratau model biaya sebagai kebijakan akuntansi untuk pengukuran setelah perolehan.Model yang dipilih tersebut harus ditetapkan pada seluruh investasi.

Model Biaya

Perlakuan akuntansi setelah perolehan dengan menggunkan model biaya sama seperti model biaya di aset tetap yang dijelaskan di bagian sebelumya yaitu dicatat sebesar biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai aset Pengaturan untuk penghitungan penyusutan juga sama dengan aset tetap.

Model Nilai Wajar

Berbeda dengan model revaluasi model nilai wajar  dalam nilai properti investasi harus diterapkan untuk seluruh properti investasi bukan hanya kelompok tertentu saja .Kecuali dalam kondisi tertentu akan dijelaskan dibawah.Perbedaan lainya dengan model revaluasi adalah selisih yang timbul dari penyesuaian ke nilai wajar langsung diakui dalam laporan laba rugi komprehensif dan tidak dilakukan penghitungan penyusutan apabila entitas memilih menggunakan model nilai wajar.

Setelah pengakuan awal, entitas yang memilih menggunakan model nilai wajar mengukur seluruh properti investasi berdasarkan nilai wajar. Apabila hak atas properti yang dimiliki oleh lessee melalui sewa operasi diklasifikasikan sebagai propeti investasi maka entitas tidak mempunyai pilihan, harus menerapkan model nilai wajar.

            Dalam beberapa kasus yang jarang terjadi, mungkin terdapat bukti yang jelas bahwa nilai wajar properti investasi tidak dapat ditentukan secara andal, yaitu dalam kondisi jika, dan hanya jika, transaksi pasar serupa jarang terjadi dan alternatif estimasi andal nilai wajar ( sebagai contoh, berdasarkan proyeksi arus kas diskontoan) tidak tersedia. Dalam  kasus tersebut maka entitas menerapkan madal biaya berdasarkan PSAK  16 untuk properti investasi tersebut. Nilai residu dari properti investasi harus diasumsikan nol, dan untuk semua properti investasi lainnya tetap diukur berdasarkan nilai wajar.

Penghentian Pengakuan

            Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan. Pelepasan properti investasi dapat dilakukan dengan cara dijual atau disewakan secara sewa pembiayaan.

            Apabila satu properti invesatasi memiliki beberapa bagian denagn nilai yang signifikan, maka penyusutan tiap bagian tersebut dilakukan secara terpisah. Jika dialkukan penggantian intuk suatu bagian dari properti investasi tersebut, maka entitas mengakui biaya penggantian intuk bagian yang diganti tersebut didalam jumlah tercatat suatu aset tersebut dan jumlah tercatat dari bagian aset yang diganti tidak diakui lagi. Namun, jika bagian yang diganti tersebut bukan merupakan bagian yang disusutkan secara terpisah, maka biaya penggantian yang terjadi dapat digunakan sebagai indikasi untuk menentukan berapa jumlah biaya bagian yang diganti tersebut.

            Untuk properti investasi yang dicatat dengan menggunakan model nilai wajar, mungkin saja sulit untuk menentukan berapa nilai wajar yang harus dikurangi untuk bagian yang diganti. Dalam kasus tersebut, maka alternatif pengakuannya adalah denagn memasukkan biaya penggantian ke dalam jumlah tercatat aset tersebut dan kemudian menentukan kembali nilai wajar dari aset tersebut.

            Laba atau rugi yang timbul dari pelepasan properti investasi merupakan selisih antara hasil neto dari pelepasan dengan jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laporan laba rugi komprehensif dalam periode terjadinya penghentian. Kecuali apabila pelepasan properti investasi dilakukan melalui jual-sewa balik, maka pengakuan keuntungan atau kerugian yang timbul mengikuti PSAK 30 Sewa.

Sama seperti pelepasan aset tetap, jika pembayaran atas properti investasi ditangguhkan maka imbalan yang diterima pada awalnya diakui sebesar setara harga tunai dan selisih antara jumlah nominal dari imbalan dan nilai yang setara dengan harga tunai diakui sebagai pendapatan bunga.

Transfer

Apabila tujuan dari penggunaan aset mengalami perubahan maka perlu dilakukan transfer klasifikasi. Transfer ke atau dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukan sebagai berikut :

1.      Dimulainya penggunaan oleh pemilik. Maka perlu ditransferdari properti  investasi menjadi properti yang digunakan sendiri.

2.      Dimulainya pengembangan untuk dijual. Dala hal ini terjadi perubahan dari properti investasi menjadi persediaan.

3.      Berakhirnya pemakaian oleh pemilik dan aset tersebut digunakan untuk tujuan rental atau kenaikan nilai atau keduanya. Perubahan ini menyebabkan transfer dari properti yang digunakan sendiri menjadi proprti investasi.

4.      Dimulainya sewa operasi ke pihak lain dari sebelumnya digunakan untuk dijual,maka ditransfer dari persediaan menjadi properti investasi.

5.      Berakhirnya pembangunan atau pengembangan dan akan digunakan untuk tujuan properti investasi. Untuk kasus ini ditransfer dari properti yang sedang dibangun atau dikembangkan ( dicakup di PSAK 16) menjadi properti investasi.

Penyajian

Properti investasi disajikan bagian dari aset tidak lancar didalam laporan posisi keuangan (neraca). Berikut adalah ilustrasi penyajian properti investasi di laporkan posisi keuangan (neraca) PT Semen Gresik Tbk. Dan anak perusahaan per31 Desember 2010 dan 2009.

                                                                      Catatan/

                                                            2010      notes          2009

 Aset tidak lanca                                                                                               Non-curret assets                                                                                                     

Properti investasi-bersih              2.752.700     2g,12          17.643.758  Investment properti,net

Pengungkapan

Entitas mengungkapan antara lain sebagai berikut.

1.      Apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya.

2.      Jika menerapakan model nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan dicatat sebagai properti investasi.

3.      Apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan,kriteria yang digunakan untuk membedakan properti  investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

4.      Metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi, yang mencakup pernyataan apakah penentuan nilai wajar tersebut didukung oleh bukti pasar atau lebih banyak berdasarkan faktor lain (yang harus diungkapkan oleh entitas tersebut) karena sifat propert tersebut dan keterbatasan data pasar yang dapat diperbandingkan.

5.      Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi (yang diukur atau diungkapkan dalam laporan keuangan) didasarkan atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi professional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakhir di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai. Apabila tidak ada penilaian seperti itu, hal tersebut harus diungkapkan.

6.      Jumlah yang diakui dalam laporan laba rugi komperhensif untuk:

a.       penghasilan rental dari property investasi.

b.      beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan pendapatkan rental selama periode tersebut;

c.       beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang tidak menghasilkan pendapatkan rental selama periode tersebut; dan

d.      perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi komprehensif atas penjualan properti investasi dari sekelompok aset yang mana model biaya digunakan ke kelompok yang menggunakan model nilai wajar.

7.      Eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisai dari property investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan.

8.   Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan.

9.       

Pengungkapan pada Model Nilai Wajar

Entitas yang menerapkan model nilai wajar juga harus mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat property investasi pada awal dan akhir periode,yang menunjukkan hal-hal berikut :

1.         Penambahan,pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisi dan    penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang di akui dalam jumlah tercatat asset

2          .Penambahan yang dihasilkan dari akuisi melalui penggabungan usaha

3.         Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok asset yang akan dilepaskan yang akan diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual dan pelepasan lain

4.         Laba atau rugi netto dari penyesuaian terhadap nilai wajar

5.         Perbedaan nila tukar netto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda,termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelapor

6.         Transfer ke dan dari persediaan dan property yang digunakan sendiri

7.         Perubahan lain

Ketika suatu penilaian terhadap property investasi disesuaikan secara signifikan untuk tujuan pelaporan keuangan ,misalnya untuk menghindari penghitungan ganda atau asset atau kewajiban yang diakui sebagai asset dan kewajiban terpisah,maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi anatara penilaian tersebuat dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan,dengan menunjukkan cara terpisah jumlah agregat dari pengakuan kewajiban sewa yang telah  ditambahakan kembali,dan penyesuaian signifikan lain.

Dalam kasus-kasus entitas tidak dapat menetukan nilai wajar secara andal,jika suatu entitas mengukur property investasi dengan menggunakan model biaya sesuai dengan PSAK 16,rekonsiliasi yang disyaratkan harus mengungkapkan jumlah yang terkait dg property investasi tsb secara terpisah dari jumlah yang terkait dg property investasi lainnya.

Sebagai tambahan entitas mengungkapkan:

1.         Uraian mengenai property investasi tersebut

2.         Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal

3.         Apabila mungkin ,kisaran estimasi dmana nilai wajar kemungkinan besar berada ,dan

4.         Untuk pelepasan property investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar

a.       Fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasi yang tidak dicatat dengan nilai wajar ;

b.      Jumlah tercatat properti investasi pada saat dijual; dan

c.       Jumlah laba atau rugi yang diakui.

Pengungkapan Pada Model Biaya

Entitas yang menerapkan model biaya juga harus mengungkapkan :

1.      Metode penyusunan yang digunakan;

2.      Masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan;

3.      Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan niali ) pada awal dan akhir periode;

4.      Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan :

a.   Penambahan, pengungkapan terpisah untuk menambahkan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan pengeluaran setelah perolehan yang diakui sebagai aset;

b.      Penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha;

c.       Aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok yang akan dilepaskan yang diklasifikasi sebagai dimiliki untuk dijual yang dinilai dengan jumlah tercatat atau nilai jual dikurangi beban penjualan, mana yang lebih rendah dan pelepasan lain;

d.      Penyusutan;

e.     Jumlah dan rugi penurunan nilai yang diakui,dan jumlah pemulihan rugi penurunan nilai,selama satu periode sesuai PSAK 48 penurunan Nilai Aset;

f.       Perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyajian yang berbeda, termasuk penjabaran dari kegiatan usaha luar negeri menjadi mata uang penyajian dari entitas pelaporan;

g.      Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan

h.      Perubahan lain.

5.      Nilai wajar properti investasi.

Jika entitas tidak dapat menentukan nilai wajar properti investasi secara andal, entitas mengungkapkan :

1.      Uraian properti investasi;

2.      Penjelasan mengapa nilai wajar tidak dapat ditentukan secara andal; dan

3.      Apabila mengkin, kisaran estimasi di mana nilai wajar kemungkinan besar berada.